Az Otthon Start program bejelentése új lendületet hozott a magyar ingatlanpiacra – legalábbis a zenga.hu adatai szerint, ahol néhány hét alatt duplájára nőtt a komoly érdeklődések száma. A keresletet most elsősorban a fiatal, első lakásvásárlók hajtják, miközben vidéken jóval több ingatlan felel meg a támogatás feltételeinek, mint a fővárosban. A program hatásairól, a várható ármozgásokról és az energiatudatos lakásvásárlás erősödéséről Futó Péterrel, a zenga.hu elemzési vezetőjével beszélgettünk.

Az Otthon Start program bejelentése óta a zenga.hu adatai szerint jelentősen nőtt az érdeklődés az ingatlanok iránt. Mekkora a lendület, és meddig tarthat a program hatása a piacon?

Ha egy kicsit hátrébbról indulunk: az év elején sokan számítottak arra, hogy 2025 a lakáspiac erős éve lesz. A befektetők részéről volt egyfajta várakozás, hogy a csökkenő alapkamat miatt az állampapírokból kiszállva ingatlanba helyezik át a pénzüket – ez részben meg is történt az első hónapokban. Aztán tavasszal, április–május környékén a lendület visszafogottabb lett, a piac konszolidálódni kezdett, és úgy tűnt, hogy közepes évre számíthatunk.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A nagy fordulatot a július hozta: az Otthon Start program bejelentése azonnal újraélesztette az érdeklődést. Már a bejelentés utáni hetekben látszott, hogy sokan kezdtek keresgélni a zenga.hu-n, felmérve, milyen ingatlanokat tudnának a kedvezményes hitellel megvásárolni. A „komoly érdeklődések” – vagyis amikor a felhasználó felhívja vagy üzenetet ír az eladónak – országosan közel duplájára nőttek két hónap alatt, július és szeptember között. Érdekes módon azok is aktívabbak lettek, akik tudták, hogy nem jogosultak a programra: sokan előrehozták a vásárlásukat, hogy még a várható áremelkedés előtt léphessenek. Ez is hozzájárult ahhoz, hogy szeptemberben hároméves csúcsra emelkedett az adásvételek száma, több mint 13 ezer lakás és ház cserélt gazdát.

Októberre viszont látható volt némi korrekció: az érdeklődések száma mérséklődött, bár nem tért vissza a nyár eleji szintre. Mi ezt inkább egy átmeneti visszarendeződésnek látjuk.

Egy saját, nem reprezentatív felmérésünk szerint a zenga.hu-n böngésző otthonstartos érdeklődők több mint 80 százaléka még nem indította el a vásárlást, de tervezi, hogy igénybe veszi a programot. Ez azt jelenti, hogy a következő hónapokban újabb hullámokban érkezhetnek a vásárlók a piacra – vagyis az Otthon Start hatása még messze nem ért véget.

Az elemzéseik szerint a vidéki ingatlanok nagyobb része felel meg az Otthon Start feltételeinek, mint a fővárosiak. Milyen eloszlást látnak most a vidéki és budapesti piac között?

Ezt hónapról hónapra vizsgáljuk, már a program indulása előtt is figyeltük, hogy megyénként és fővárosi kerületenként mekkora arányban felelnek meg az ingatlanok a feltételeknek – vagyis a 1,5 milliós négyzetméterár-, illetve a 100–150 millió forintos értékhatárnak. Nem meglepő, hogy Budapesten a legalacsonyabb a megfelelőségi arány, hiszen itt a legmagasabbak az árak. Jelenleg 42–43 százalék körül mozog az otthonstartos lakások aránya, hónapról hónapra legfeljebb 1–2 százalékpontnyi elmozdulás látható. Országos átlagban a kínálat körülbelül 72 százaléka felel meg a programnak, Budapesten kívül viszont ez az arány 80 százalék fölé emelkedik. A legjobb helyzetben Északkelet-Magyarország van, ahol egyes megyékben a hirdetések 95 százaléka is belefér a feltételekbe. A Dunántúlon valamivel alacsonyabb a megfelelőségi arány, főként a Balaton környéki megyékben – Veszprémben és Somogyban – a magasabb árak miatt. Ott sok a vízparthoz közeli, új építésű vagy jó állapotú ingatlan, amelyek gyakran túllépik a limitet, így ezekben a térségekben mindössze 60 százalék körül mozog az otthonstartos kínálat aránya.

Látják annak jeleit, hogy a lakóhelyi mobilitás is átalakul? Az olyan nagyvárosok, mint Debrecen, Szeged vagy Veszprém, hosszabb távon alternatívát jelenthetnek a fővárossal szemben? Elképzelhető, hogy a klasszikus agglomeráció helyett most ezekbe az erős vidéki centrumokba irányul majd a költözési hullám?

A budapesti agglomeráció valóban folyamatosan tágul, ma már a Velencei-tó térsége is ennek a részének tekinthető, sőt néhány éve már a Balaton keleti medencéjét is ide sorolják. Ebben szerepe van annak is, hogy a home office elterjedése miatt sokaknak már nem szükséges naponta bejárniuk a munkahelyükre – ez megnövelte az elfogadható távolságot a fővárostól. Ugyanakkor nem valószínű, hogy tömegesen költöznének például Debrecenből vagy Szegedről Budapestre dolgozni, vagy fordítva. Debrecen ma már a legdrágább megyeszékhely, ráadásul önálló gazdasági régiós központként működik, saját munkaerőpiaccal és infrastruktúrával. Tehát aki a kedvezőbb árak miatt keres alternatívát, az nem Debrecent fogja választani, hanem inkább olcsóbb, de jól megközelíthető településeket. Az viszont látható, hogy egyre többen vállalják: ha heti egy-két napot kell csak személyesen a munkahelyen tölteni, akkor akár 100 kilométeres távolságba is elköltöznek Budapestről. Ez még nem tömeges jelenség, de a pandémia óta érzékelhetően erősödött ez az irány – különösen azok körében, akik jobb életminőséget, nagyobb teret és zöldebb környezetet keresnek.

Milyen új “hot spotok” rajzolódnak ki most országosan? A Dunakanyar például mintha újra nagyon keresett lenne, és említette a Velencei-tavat is. Vannak még hasonló térségek, ahol most különösen élénk az ingatlanpiac?

Ha nagyobb léptékben nézzük, akkor a Budapest–Balaton tengely az, ami most igazán erősnek számít. Nem feltétlenül új jelenség, de ez az ország egyik legjobban ellátott térsége közlekedési infrastruktúra szempontból, így stabil, vonzó lakáspiaccal rendelkezik. A Velencei-tó és környéke, például Agárd vagy Gárdony, kifejezetten népszerű, mert a fővároshoz közel találni még jó állapotú, új építésű családi házakat, sokszor a budapesti árak töredékéért.

Ami pedig új erősödő irány, az az, ahol nagy ipari beruházások indulnak. Ezek a fejlesztések nemcsak munkahelyeket teremtenek, hanem helyben tartják a lakosságot, sőt új betelepülőket is vonzanak. Debrecen erre klasszikus példa, ahol az elmúlt években a BMW-gyár és a köré szerveződő beszállítói lánc hozott látványos fellendülést. Győr már korábban, a rendszerváltás után vált ilyen ipari központtá, és Kecskemét is hasonló utat járt be a Mercedes-gyár megjelenésével. Az utóbbi időszakban Szeged is felkerült a térképre a BYD-gyár bejelentése óta – ez a város is regionális központtá válhat a következő években.

Gyakran felmerül, hogy bár a különböző támogatási programok – például az Otthon Start – élénkítik a keresletet, az új lakások kínálata továbbra is szűkös. Látnak elmozdulást ezen a téren, indultak új fejlesztések, vagy továbbra is stagnál az építőipar?

Az Otthon Start alapvetően keresletoldali program, vagyis a vásárlókat ösztönzi. Ugyanakkor a megerősödő kereslet közvetetten a kínálatot is befolyásolhatja – főleg ott, ahol a fejlesztők érzik, hogy biztos vevői réteg alakul ki. Már most látunk néhány nagyobb beruházót, akik kifejezetten az Otthon Start kritériumainak megfelelő projekteket jelentettek be. Budapesten például két ilyen nagy fejlesztésről tudunk: az egyik a X., a másik a XV. kerületben valósul meg. Vidéken is elindultak hasonló kezdeményezések: Debrecenben például több száz lakásos társasház épül ebben a szegmensben, és más nagyvárosokban is megjelentek az első célzottan „otthonstartos” projektek.  Egy fejlesztő számára ez biztonságot jelent, hiszen ha a program feltételeihez igazodik – vagyis elérhető árú, megfelelő méretű lakásokat kínál –, akkor szinte garantált a kereslet. Budapesten ugyanakkor a másfél millió forintos négyzetméterár-limit komoly korlát: a belvárosban és a budai oldalon alig akad olyan újépítésű projekt, ami ebbe belefér.

Sok kritika éri az Otthon Start programot, hogy bár ösztönzi a vásárlásokat, valójában nem könnyíti meg eléggé az első lakásvásárlók helyzetét. Kik élnek leginkább a lehetőséggel, és mekkora önrésszel tudnak elindulni a piacon?

Azt látjuk, hogy az Otthon Start program iránt többségében valóban első lakásvásárlók érdeklődnek. A rendelkezésre álló adatok – részben külső piaci források, részben a mi felméréseink – szerint a vásárlók zöme a harmincas évei közepén jár, vagyis fiatal, családalapítás előtt álló korosztályról van szó. Természetesen vannak olyanok is, akiknek már van kisebb tulajdonrészük – például egy örökölt lakásban –, de a program célcsoportját egyértelműen az első saját otthont keresők alkotják.

Ami az önrészt illeti, a saját – nem reprezentatív – kutatásunk eredménye is azt mutatja, hogy a legtöbben 25 százalék alatti önrésszel terveznek vásárolni. Ez nagyon erős tendencia, és jól látszik, hogy a kedvező, fix 3 százalékos hitel nagy vonzerőt jelent: aki csak teheti, igyekezik a maximális hitelösszeget kihasználni és ezzel minimalizálni a saját önerőt. Ez egyben érthető is, hiszen hosszú távon fix, kiszámítható terhet jelent, és sokak számára ez az egyetlen reális esély a piacra lépésre.

Az idei harmadik negyedévben az árak éves szinten 18 százalékkal emelkedtek, Budapesten pedig már 24 százalékos drágulásról beszélhetünk. Sokan attól tartanak, hogy ez fenntarthatatlan. 

A lakáspiacnak van egy jól megfigyelhető ciklikussága – felívelő és visszafogottabb szakaszok váltják egymást. Ha kicsit visszatekintünk: a 2000-es évek közepén, 2005 és 2008 között erős növekedés jellemezte a piacot, majd a 2008-as válság után jött egy mintegy öt évig tartó lejtmenet, amikor nominálisan is csökkentek az árak – ami ritka a magyar ingatlanpiacon. 2014-ben innen indult egy újabb, tartós fellendülés, amit még a Covid-időszak sem tört meg, sőt, 2021–22-re újra rekordközeli árakat láttunk. A fordulatot 2022 második fele és 2023 hozta: a világgazdasági lassulás, az infláció és az energiaválság hatására egy rövid, másfél éves „mini-recesszió” következett. Ez volt a modernkori magyar lakáspiac legrövidebb korrekciós időszaka. Innen indultunk el ismét felfelé 2024-ben, és ez a lendület tart most is.

Az elmúlt tíz év átlagát nézve a nominális lakásár-növekedés évi 14–15 százalék körül alakult, amit – nagy vonalakban – a bérek is tudtak követni. Az árak ugyan időnként „elszaladnak”, de aztán rendre visszatérnek az átlagos növekedési ütemhez. Most épp az előbbi fázisban vagyunk: az árak gyorsabban nőttek a gazdasági alapoknál, részben a korábban elhalasztott vásárlások és a befektetői kereslet miatt. Az Otthon Start program csak ráerősített erre a hullámra, de nem kizárólag ez hajtja a drágulást – sokkal inkább egy többéves trend része. Az októberi adatokban már látszik, hogy a növekedés üteme lassulni kezdett, tehát várhatóan visszatérünk a 14–15 százalékos éves átlaghoz, ami még mindig jelentős, de fenntarthatóbb mérték.

Az ingatlanárak mellett a bérleti díjak is folyamatosan nőnek. A zenga.hu adatai szerint mi történik most az albérletpiacon, és milyen trendek rajzolódnak ki 2025-re?

Érdekes módon a bérleti piacon nem látunk olyan mértékű drágulást, mint az eladó lakásoknál. Az elmúlt egy évben nagyjából 6–7 százalékos áremelkedést mértünk, ami a 18–24 százalékos lakásár-növekedéssel összevetve meglehetősen visszafogottnak számít. A bérleti díjak jellemzően inflációkövetők: az árak nem szakadnak el a jövedelmi viszonyoktól, hiszen a bérlők nagy része eleve azért bérel, mert nincs elegendő megtakarítása a vásárláshoz. Ők sokkal árérzékenyebbek, így a bérleti díjak alakulása szorosabban követi a reáljövedelmek változását. Az Otthon Start program ugyanakkor hatással lehet a bérleti piacra is: sokan, akik eddig béreltek, most inkább vásárlásra váltanak, ami csökkenti a kiadó lakások iránti keresletet. Ez a folyamat rövid távon mérsékelheti a bérleti díjak emelkedését, és stabilizálhatja a piacot 2025-ben.

Mennyire játszik ma szerepet a lakásvásárlási döntésekben az energiatudatosság és a fenntarthatóság? Van már erre igény és tudatosság a vevők részéről, különösen a panelek esetében, ahol a korszerűsítés állandó téma?

Az energiahatékonyság ma már központi kérdés a lakáspiacon, és az elmúlt évtizedben határozottan előtérbe került. Ehhez nemcsak a piaci szemlélet, hanem az uniós szabályozás is hozzájárult: a kereskedelmi és irodai ingatlanoknál már évtizedek óta alapkövetelmény az energetikai minősítés, és mostanra a lakóingatlanoknál is szigorúbb előírások érvényesek. Az új építésű lakásoknak jelentősen jobb energetikai mutatókat kell teljesíteniük – legyen szó hőszigetelésről, nyílászárókról vagy gépészeti rendszerekről. Egy mai új lakás energiafogyasztása töredéke a 10–20 évvel ezelőtti szintnek, nem is beszélve a régi családi házakról vagy panellakásokról.

A panelek esetében a külső szigetelés és a nyílászárócsere is látványos javulást hozott: egy felújított panel rezsiköltsége ma már versenyképes sok új építésű lakással. Ezért is mondjuk, hogy a „60 éves panelek” még mindig meglepően jól tartják magukat – sok közülük ma is teljes értékű, energiatakarékos otthon.

Az energiatanúsítványok kötelezővé tétele szintén ezt a tudatosságot segíti. Minden eladás vagy bérbeadás előtt készül egy felmérés, ami besorolja az ingatlant egy 12 kategóriás skálán az energiafogyasztás alapján. Ez nemcsak a vásárlónak ad pontos képet, hanem a döntéshozóknak is, hiszen az adatokból országos szinten is kirajzolódik, milyen állapotban van a lakásállomány, és hol érdemes felújítási programokat indítani.