Szétfeszítik az ingatlanpiacot az csúcsra futó négyzetméterárak. Minden kutatás  további emelkedést mutat, és nehéz megjósolni, hogy hol lesz a vége a növekedésnek. Szakértővel elemeztük a jelenlegi trendeket. 

„Az emelkedő tendencia Európa-szerte megfigyelhető volt a jelzett időszakban, és most is általános a drágulás. Ugyanakkor valóban, nálunk volt ennek mértéke a leglátványosabb” – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A KPMG a közelmúltban közölt kutatása szerint – amiről a Telex számolt be – 2013 és 2021 között 124 százlékkal drágultak a lakások Magyarországon. A szakértő szerint az árak változása leginkább a jövedelmek, illetve ezen felül a támogatási lehetőségek, befektetési alternatívák és a kínálat függvénye. „Fontos, hogy az elmúlt években ezek együttállása okozhatta a nagy ütemű drágulást” – mondja, hozzátéve, mindezek eredőjeként pedig a forgalom alakulása a döntő.

„Mivel a jelenlegi lakástámogatási elemek egy részét mostani tudásunk szerint idén kivezetik, így ezek elérhetőségéért 2022-ben még hajrá várható.

Emellett extra pénzügyi források, mint a családi személyi jövedelem adó (szja) visszatérítés, a Zöld Otthon Program miatti felfokozott kereslet, az inflációs hatás miatt növekvő arányú befektetési célú vásárlás mind a keresletet élénkítik, ezáltal további árnövekedést gerjeszthetnek. Ugyanakkor nem tagadható, hogy számos bizonytalansággal nézünk szembe már idén is” – mondja a szakember.

A támogatások egy részének megszűnése mellett például a hitelkamatok növekedése, a nemzetközi és hazai gazdasági helyzet, a koronavírus, az április országgyűlési választások okozta kérdőjelek hatására, illetve a már amúgy is hosszú ciklus óta tartó emelkedés miatt 2023-tól (vagy akár már az idei második félévtől) nagy valószínűséggel lassulhat a mostani felfokozott piaci pörgés. A szakértő szerint ez a makrogazdasági sokk nélkül ugyanakkor nem jelentené az árak azonnali, látványos csökkenését, hanem nemzetközi tapasztalatok alapján valószínű lenne a lassuló növekedés után reálértéken való stagnálás. 

Régiónként változik

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) februári lakásárindexe szerint – amiről a Portfolio számolt be – Budapesten 2020 és 2021 harmadik negyedéve között nominálisan 9,1 százalékos emelkedés volt megfigyelhető a lakásárak tekintetében. Negyedéves alapon 1,6 százalékos növekedés figyelhető meg, a vidéki városokban éves alapon nominális alapon jelentősen, 19,8 százalékkal, negyedéves alapon pedig 5,7 százalékkal emelkedtek az árak. A közszégekben kiugró, 12,2 százalékos emelkedés volt tapasztalható, ezért a nominális áremelkedés mértéke az előző időszaki 11,6 százalékról 24,5 százalékra emelkedett 2021 harmadik negyedévben. 

Az észak-alföldi régióban 23,7, a dél-dunántúliban 20,1, a délalföldiben 19, a közép-dunántúliban 18,0, az észak-magyarországiban 17,3, a közép-magyarországiban 16,7, a nyugat-dunántúliban pedig 14,2 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami azt jelenti, hogy éves összehasonlításban valamennyi régió városaiban kétszámjegyű volt a bővülés. A lakásárak alakulását országos átlagban bemutató aggregált MNB lakásárindex is tovább emelkedett 2021 harmadik negyedévében, méghozzá 6,7 százalékkal. Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben megfigyelt 15,3 százalékról 19 százalékra nőtt. Reálértékben a lakásárak éves növekedési üteme országos átlagban az előző negyedévben 9,6 százalékról 13,3 százalékra emelkedett – számolt be a Portfolio az MNB jelentéséről. 

„Valóban látványos – bár azért nem vegytisztán megmutatkozó – trend, hogy az elmúlt években az olcsóbb területek drágultak a legjobban. Ez igaz Budapesten belülre, vagy például megyei, megyeszékhely szinten is” – mondja Valkó Dávid, amikor a régiós lakásárak alakulásáról kérdezzük. A szakértő szerint a fő ok az, hogy a drágább területeken előbb indult meg az árak emelkedése 2014 óta, és ott nagyjából 2019-re már olyan magas szinteket ért el, ami önmagában szűkítette a keresletet. „Úgy is mondhatjuk a drágább, frekventáltabb területek alapból élen járnak mind az emelkedő, mind a lassulú ciklus elérésében, azaz a piaci fordulúk ezeket a területeket érik el először” – mondja Valkó, hozzátéve, a 2019-ben bevezetett falusi családi otthonteremtési kedvezmény (csok) nagy lendületet adott az olcsóbb kistelepülések piacának.

Dráguló panelek

Az áramelkedés a tavalyi utolsó negyedévben a hazai lakóingatlanpiacon is folytatódott Duna House országos lakásárindexe szerint is – írta a Népszava a közelmúltban. A használt lakások négyzetméterára (beleértve a panel és a téglalakásokat) egy év alatt 13-24 százalékkal emelkedett vidéken, mind a keleti, mind a nyugati országrészben. A fővárosban 4-13 százalék között vol a drágulás, a vevők alkupozíciója pedig szinte mindenütt romlott, magyarán kevesebbet tudtak lefaragni az eredeti árból. 

A panelek 13 százalékkal drágultak; a lakótelepi lakások négyzetmétere a keleti országrészben 361 ezer, a nyugati országrészben 360 ezer forintért kelt el az újság cikke szerint. A téglalakások négyzetméteréért keleten 415 ezer, nyugaton 423 ezer forintért fizettek a vásárlók, ami 18 és 24 százalékos drágulás jelent. Budán 4, Pesten 12 százalékkal drágultak a lakótelepi lakások tavaly év végére, a téglalakások pedig Budán 11, Pesten 13 százalékkal, ugyanakkor a belvárosban 4 százalékkal mérséklődtek a négyzetméterárak. A téglalakások Budán 938 ezer, Pesten a külkerületekben 833 ezer forintért keltek el. A Duna House adatai szerint a panelek gyorsabban mennek el, mint a téglalakások: tavaly decemberben egy panellakás sikeres értékesítéséhez átlagosan 2,5-4 hónapra volt szükség, míg a téglaotthonok esetében 3-5 hónapot kellett várni. 

A Népszava az ingatlan.com adatait is megnézte, amely szintén a lakótelepek iránti kereslet növekedését mutatja; januárban 14 százalékkal többen érdeklődtek egy-egy panellakás iránt, mint tavaly októberben. A panelek iránti kereslet legutúbb 2019 tavaszán volt ennyire erős, egy-egy hirdetés iránt pedig már tavaly is 6 százalékkal többen érdeklődtek, miközben a téglalakások iránti kereslet stagnált. 

„A kereslet növekedése természetesen együtt jár az árak emelkedésével. A panellakások is – homogenitásuknál fogva – jó indikátorai a piaci mozgásoknak” – mondja az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Ugyanakkor szerinte

a koronavírus megjelenése óta összességében nagyobb hangsúly van a kertes, zöldövezeti helyszíneken, ingatlantipusokon, ezek kereslete nőtt meg a leginkább.

Emellett a különböző támogatási formák (5 százalékos áfa az építkezésekre vonatkozóan, Zöld Otthon Hitel) jelenleg az új lakások vásárlását teszik fókuszba, így óhatatlanul háttérbe szorulhattak az összforgalmon belül a panellakások a szakértő szerint.

Brutális albiárak

Az újabb koronavírus-hullám ellenére lassuló ütemben ugyan, de év elején is folytatódott a budapesti albérletárak növekedése. Januárban átlagosan majdnem 159 ezer forintot kértek Budapesten egy kiadó lakásért, ami 12 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi kínálati díjat – derül ki a Rentingo.com legfrissebb fővárosi albérletpiaci elemzéséből. Ez beleillik abba a trendbe, amelyet egész éves prognózisában vázolt a közösségi albérletkereső platform, és amely szerint a budapesti bérleti díjak az év második felére érhetik el a 2020-ban indult áresés előtti szintet.

Az adatok alapján ugyanakkor a bérlők fizetőképessége nem tud lépést tartani a növekvő árakkal, így fokozatosan nyílik az olló a kereslet és kínálat között. Ez a tendencia felerősíti a bérbeadói versenyt, és így még fontosabbá válnak az ingatlanok tulajdonságai, valamint a hirdetések hatékonysága. „A befektetési célú vásárlóknak már az elmúlt években is hozzá kellett szokniuk, hogy a folyamatosan nagy ütemű áremelkedés miatt a bérleti hozamok csökkennek, így a befektetésük mérlegeléskor nagyobb hangsúlyt kell kapnia a jövőbeli potenciális értéknövekedésnek”

A legtöbb bérlő gyorsan szeretne eljutni a munkahelyére vagy egyetemre, ez a közösségi közlekedést használók számára maximum két átszállást jelent. Ezért akkor van jó helyen a kiadásra szánt lakás, ha onnan gyalogosan, maximum 5-10 perces sétával elérhető a metró, de minimum valamelyik nagy villamosvonal. Leszűkíti a potenciális bérlők táborát, ha a metróhoz kizárólag átszállással lehet eljutni. A kiadás során fontos, hogy minél több érdeklődő közül lehessen kiválasztani a bérlőt. Érdemes ezért kerülni az egybenyíló szobákat és az amerikai konyhás nappalit, mert ezek az albérletpiacon egy helyiségnek számítanak, így a potenciális keresletet egyedülállókra és párokra szűkítik, vagyis például lakótársak már nem fogják tudni kivenni az ingatlant.

Ha a bérbeadó szeretné elérni a megfelelő bérletidíj-hozamot, a konyha nagyságára is gondolnia kell – hívja fel a figyelmet a Rentingo.com. Az a lakás ugyanis jóval előbb talál bérlőre vagy bérlőkre, ahol a konyha egyben étkezőként és közös helyiségként is funkcionál, mert így minden szobát lakócéllal vagy hálószobaként lehet használni. Elsősorban a dohányzók miatt már a pandémia előtt is jóval többen keresték az erkélyes lakásokat. Itt ugyanis a bérlő anélkül füstölhet, hogy az hatással lenne a lakás állagára. A széles körben terjedő home office miatt tovább nőtt az ilyen lakások népszerűsége, ami azzal is magyarázható, hogy immár a nem dohányzóknak is fontos lett az olyan plusz élettér, ahol szabad levegőn lehetnek.

Szintén az elnyúló járványhelyzet miatt nőtt meg az igény a bringabarát albérletek iránt, különösen tavaly nyár óta. Ha a bérbeadó annak figyelembevételével vásárol befektetési célra ingatlant, hogy a lakáshoz tartozzon kerékpár tárolására alkalmas helyiség, például erkély, zárható folyosó vagy társasházi tároló, több érdeklődőben bízhat, és jóval könnyebben találja meg azt a bérlőt, aki hajlandó megfizetni a megszabott bérleti díjat. A közösségi albérletkereső platform emellett arra is felhívja a figyelmet, hogy a kiadást megnehezíti, ha a lakás földszinti, vagy például a harmadik emeleten van, de nincs a házban lift.

„Az MNB kimutatása alapján a járvány előtt a budapesti bérleti díjak a jövedelmekhez viszonyítva európai szinten a legalmasabbak közé tartoztak. Így – bár valóban tavaly óta újra emelkedő tendenciát, ém még a járvány előtti szinteket látunk – nem tűnik piaci alapon reálisnak, hogy a 2019-es jövedelemarányos szinteket érezhetően meghaladnánk rövid távon. A befektetési célú vásárlóknak már az elmúlt években is hozzá kellett szokniuk, hogy a folyamatosan nagy ütemű áremelkedés miatt a bérleti hozamok csökkennek, így a befektetésük mérlegeléskor nagyobb hangsúlyt kell kapnia a jövőbeli potenciális értéknövekedésnek” – mondja Valkó Dávid az albérletárakkal kapcsolatban.

A cikk eredetileg a Business Class Magazin 2022/02. számában jelent meg. Ha szeretné megvásárolni a lapot vagy előfizetne rá, akkor azt megteheti a Dimagon keresztül.